Wertermittlung von Immobilien

Fundierte Bewertungen als sichere Entscheidungsgrundlage

Eine professionelle Wertermittlung schafft Klarheit – sei es bei Verkauf, Kauf, Vermögensauseinandersetzungen oder rechtlichen Fragestellungen. Ziel ist stets die Ermittlung eines objektiv nachvollziehbaren Wertes, der als verlässliche Grundlage für Entscheidungen zwischen mehreren Parteien dient.

Der Verkehrswert

Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist das zentrale Maß der Immobilienbewertung. Er ist im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert als:

Der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Damit stellt der Verkehrswert einen objektivierten Marktwert dar, unabhängig von individuellen Interessen oder besonderen persönlichen Umständen.

Anlässe für eine Wertermittlung

Eine Immobilienbewertung ist in vielen Situationen sinnvoll oder notwendig, unter anderem bei:

Erbfall, Schenkung oder Scheidung
Verkauf oder Ankauf einer Immobilie
Vermögensauseinandersetzungen
Zwangsversteigerungen und Versteigerungen
Anteilsbewertungen bei Gesellschaften
Rendite- und Investitionsentscheidungen
Enteignung und Entschädigung
Versicherungsabschluss oder -änderung
Grundstückstausch
Vermögensaufstellungen

In der Regel dient die Wertermittlung dazu, einen fairen Interessenausgleich zwischen mindestens zwei Parteien zu ermöglichen.

Bewertungsverfahren

Je nach Objektart, Nutzungsform und Bewertungsziel kommen unterschiedliche anerkannte Verfahren zum Einsatz.

01.

Ertragswertverfahren
(§§ 15–20 WertV)

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei Immobilien angewendet, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht, zum Beispiel:

Mehrfamilienhäuser
Büro- und Geschäftshäuser
Einkaufszentren
Gemischt genutzte Immobilien

Der Immobilienwert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) sowie dessen Kapitalisierung. Zusätzlich werden Alter, Restnutzungsdauer und weitere wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt.

02.

Sachwertverfahren
(§§ 21–25 WertV)

Dieses Verfahren kommt vor allem bei Immobilien zum Einsatz, die nicht primär über den Mietmarkt bewertet werden, wie:

Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
Sonder- und Infrastrukturbauten
Kulturelle oder öffentliche Gebäude

Hier wird ermittelt, welche Kosten für einen Neubau bzw. eine Wiederbeschaffung der baulichen Anlagen entstehen würden. Anschließend werden Abnutzung sowie weitere wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt. Der Bodenwert wird in der Regel separat über das Vergleichswertverfahren ermittelt.

03.

Vergleichswertverfahren
(§§ 13–14 WertV)

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Dieses Verfahren eignet sich besonders für:

Eigentumswohnungen
Garagen und Stellplätze
Typisierte Wohngebäude, z. B. Reihenhäuser

Da reale Vergleichbarkeit viele Anpassungen erfordert, ist eine fachkundige Analyse unerlässlich.

04.

Discounted-Cash-Flow-Verfahren
(DCF)

Das DCF-Verfahren ist ein modernes, insbesondere im angelsächsischen Raum verbreitetes Bewertungsverfahren. Dabei werden zukünftige Ein- und Auszahlungen auf den Bewertungsstichtag abgezinst und zu einem Kapitalwert zusammengeführt.

Dieses Verfahren wird vor allem bei der Bewertung von Renditeobjekten eingesetzt und erlaubt unter anderem die Ermittlung des Kapitalwerts oder des internen Zinsfußes einer Investition.

Honorar

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder einer Wertschätzung wird das Honorar in der Regel individuell vereinbart.
Für eine Wertschätzung einer Immobilie kann in den meisten Fällen eine Pauschalvergütung vereinbart werden. Diese bewegt sich – abhängig von Objektart, Lage sowie dem Umfang der zur Verfügung gestellten Unterlagen – in der Regel im Bereich zwischen 900 € und 1.200 € zuzüglich Mehrwertsteuer.
Das Honorar für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens richtet sich in der Regel nach der Höhe des Verkehrswertes der Immobilie sowie nach der Komplexität des Bewertungsobjekts. Die Überprüfung vorhandener Gutachten wird nach tatsächlichem Zeitaufwand sowie zzgl. Auslagen und Spesen abgerechnet; die Honorare hierfür werden individuell vereinbart.
Alternativ kann die Wertermittlung auf Basis eines Zeithonorars zu 160 € zzgl. MwSt. pro Stunde erfolgen.
Gerne unterbreite ich Ihnen nach einer kurzen Abstimmung zum Bewertungsobjekt ein transparentes und unverbindliches Honorarangebot

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